Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip olan ortakların, ortaklığı sona erdirmek amacıyla açtıkları hukuki davadır. Uygulamada bu dava, eski adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinmektedir.
Özellikle miras kalan ev, arsa, tarla, iş yeri veya diğer taşınmazlarda ortaklar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda en sık başvurulan hukuki yollardan biridir. Bu dava sayesinde ortak mülkiyet sona erdirilir ve her paydaşın mülkiyet hakkı bireyselleştirilir veya taşınmaz satılarak bedeli paylaştırılır.
Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi davaları, Türk Medeni Kanunu ve ilgili usul hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti bulunan bir malın ortaklar arasında paylaşılmasını sağlayan dava türüdür.
Bu davanın temel amacı;
- Ortak mülkiyeti sona erdirmek,
- Ortaklar arasındaki anlaşmazlığı ortadan kaldırmak,
- Her ortağın mülkiyet hakkını bağımsız hâle getirmek,
- Paylaşımın adil şekilde yapılmasını sağlamaktır.
Hiç kimse, kanunda öngörülen istisnalar dışında ortak mülkiyet ilişkisini istemediği hâlde sürdürmeye zorlanamaz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Bu dava birçok farklı durumda gündeme gelebilir.
En sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
- Miras kalan evin paylaşılmak istenmesi
- Birden fazla kardeşe kalan arsanın bölüşülememesi
- Ortak satın alınan taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşanması
- Tarla veya bağın ortaklar arasında kullanılamaması
- İş yerinin ortaklar tarafından birlikte yönetilememesi
- Paydaşlardan birinin ortaklıktan ayrılmak istemesi
- Bu gibi durumlarda ortaklardan biri dahi dava açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını;
- Paylı mülkiyet sahibi ortaklar,
- Elbirliği mülkiyetine sahip mirasçılar,
- Kanunen ortak sıfatına sahip diğer kişiler
- açabilir.
Davayı açmak için tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekmez. Tek bir ortak dahi, yasal şartların oluşması hâlinde ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?
Dava süreci genel olarak aşağıdaki aşamalardan oluşur.
1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Davacı tarafından;
- Taşınmaz bilgileri,
- Ortaklık durumu,
- Tapu kayıtları,
- Pay oranları,
- Talep edilen paylaşım şekli
- dilekçede belirtilir.
2. Mahkemeye Başvuru
Hazırlanan dava dilekçesi görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulur.
Dava açılırken gerekli harç ve gider avansı yatırılır.
3. Tarafların Dinlenmesi
Mahkeme tüm paydaşlara dava dilekçesini tebliğ eder.
Taraflar;
- Savunmalarını sunabilir,
- Delillerini bildirebilir,
- Paylaşım konusunda görüşlerini açıklayabilir.
4. Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme gerekli görürse;
- Taşınmazın değeri,
- Bölünebilirliği,
- İmar durumu,
- Fiilî kullanım şekli
- konularında bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
5. Karar Verilmesi
Mahkeme, taşınmazın özelliklerine göre ortaklığın;
- Aynen taksim yoluyla,
- Satış yoluyla
- giderilmesine karar verir.
Aynen Taksim Nedir?
Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her ortağa ayrı bir bölüm verilmesidir.
Örneğin;
- Büyük bir arsanın ifraz edilmesi,
- Bir tarım arazisinin paylara ayrılması
- mümkünse mahkeme aynen paylaşım kararı verebilir.
- Ancak bu her taşınmaz için mümkün değildir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi ekonomik değerini önemli ölçüde azaltacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Bu durumda taşınmaz, ilgili mevzuata uygun şekilde satılır ve elde edilen satış bedeli ortaklara tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın sonuçlanma süresi;
- Ortak sayısına,
- Taşınmazın niteliğine,
- Bilirkişi incelemesine,
- Tebligat işlemlerine,
- Mahkemenin iş yüküne
- göre değişebilir.
Tarafların anlaşmazlık düzeyi ve dosyanın kapsamı da yargılama süresini etkileyen önemli unsurlar arasındadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hak kaybı yaşanmaması için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Tüm paydaşlar davaya dâhil edilmelidir.
- Tapu kayıtları güncel olmalıdır.
- Taşınmazın hukuki durumu önceden incelenmelidir.
- İmar durumu araştırılmalıdır.
- Bilirkişi raporları dikkatle değerlendirilmelidir.
- Satış kararı verilmesi hâlinde ihale süreci takip edilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ile Miras Davası Aynı mıdır?
Hayır.
Mirasın paylaşılması ile ortaklığın giderilmesi davaları birbirinden farklı hukuki süreçlerdir.
Miras bırakanın vefatından sonra mirasçılar arasında oluşan elbirliği mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. Ancak bu dava, mirasçılık sıfatının belirlenmesine veya mirasın tespitine ilişkin davalardan farklıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir ortak açabilir mi?
Evet. Ortaklardan yalnızca biri, diğer ortakların onayını almadan da ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Dava sonunda ev satılmak zorunda mı?
Hayır. Taşınmazın bölünmesi mümkünse mahkeme aynen taksim kararı verebilir. Bölünmenin mümkün olmadığı veya ekonomik açıdan uygun görülmediği durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm ortaklar davalı olur mu?
Evet. Kural olarak ortak mülkiyet ilişkisinde yer alan tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması gerekir.
Dava açmadan önce anlaşma yapılabilir mi?
Evet. Ortaklar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı paylaşabilir veya satış konusunda uzlaşabilirler. Anlaşma sağlanması hâlinde dava açılmasına gerek kalmayabilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Özellikle miras kalan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde sıkça başvurulan bu dava, ortakların mülkiyet haklarının bağımsız hâle getirilmesini amaçlar. Taşınmazın niteliğine göre aynen taksim veya satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir. Sürecin doğru yürütülmesi ve hak kaybı yaşanmaması için dava öncesinde hukuki durumun ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi büyük önem taşır.