Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında belirli bir taşınmazın kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükleri düzenleyen hukuki bir sözleşmedir. Ancak çeşitli nedenlerle taraflar kira ilişkisini sona erdirmek isteyebilir. Bu durumda uygulanacak fesih usulü, kira sözleşmesinin türüne, süresine ve fesih nedenine göre değişiklik gösterebilir.
Türk hukukunda kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Fesih işlemlerinin kanuna uygun şekilde yapılması, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?
Kira sözleşmesinin feshi, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinin hukuki olarak sona erdirilmesidir.
Fesih;
- Kiracının taşınmazı boşaltması,
- Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi,
- Tarafların karşılıklı anlaşması,
- Kanunda belirtilen haklı nedenlerin gerçekleşmesi
- gibi durumlarda gerçekleşebilir.
Her fesih işlemi aynı kurallara tabi değildir. Bu nedenle sözleşmenin niteliği ve fesih gerekçesi dikkatle değerlendirilmelidir.
Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilebilir?
Kira sözleşmesi çeşitli nedenlerle sona erebilir.
Başlıca fesih nedenleri şunlardır:
- Tarafların karşılıklı anlaşması
- Kiracının taşınmazı tahliye etmesi
- Belirli fesih bildirim sürelerine uyulması
- Kira süresinin sona ermesi
- Haklı nedenle fesih
- Kiracının kira bedelini ödememesi
- Taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı
- Kanunda düzenlenen diğer tahliye nedenleri
Kiracı Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilir?
Kiracı, kira sözleşmesini sona erdirmek istediğinde kanunda öngörülen bildirim sürelerine uymalıdır.
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, kira süresinin sonunda sözleşmeyi uzatmak istemiyorsa, kanunda öngörülen süre içinde kiraya verene yazılı bildirim yapmalıdır.
Tarafların karşılıklı anlaşması hâlinde ise sözleşme istenilen tarihte sona erdirilebilir.
Fesih bildiriminin yazılı yapılması, ileride doğabilecek ispat sorunlarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilir?
Kiraya veren, kira sözleşmesini dilediği zaman tek taraflı olarak sona erdiremez.
Ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden birinin bulunması gerekir.
Bunlardan bazıları şunlardır:
- Kiracının kira bedelini ödememesi
- Yazılı tahliye taahhüdü verilmiş olması
- Konut veya iş yeri ihtiyacı
- Taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi
Kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması (kanunda öngörülen şartlar dâhilinde)
Kanunda düzenlenen diğer özel tahliye sebepleri
Her tahliye nedeni için farklı dava ve bildirim usulleri uygulanmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Karşılıklı Anlaşmayla Sona Erdirilmesi
Taraflar isterlerse kira sözleşmesini karşılıklı anlaşarak her zaman sona erdirebilir.
Bu durumda;
- Tahliye tarihi,
- Depozitonun iadesi,
- Son kira ödemesi,
- Aboneliklerin devri,
- Taşınmazın teslim şekli
- gibi hususların yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilir.
Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?
Fesih bildirimi mümkün olduğunca yazılı şekilde yapılmalıdır.
Bildirim;
- Noter aracılığıyla,
- İadeli taahhütlü posta,
- Kayıtlı elektronik posta (uygun hâllerde),
- Tarafların ispat edebileceği yazılı yöntemlerle
- gönderilebilir.
Yazılı bildirim, olası hukuki uyuşmazlıklarda önemli bir delil niteliği taşır.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kira sözleşmesinin sona ermesi tek başına kiracının derhâl taşınmazdan çıkarılacağı anlamına gelmez.
Kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya veren, gerekli şartların oluşması durumunda tahliye davası veya kanunda öngörülen diğer hukuki yollara başvurabilir.
Tahliye işlemleri yalnızca kanunda belirtilen usullere uygun şekilde yürütülebilir.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve kiracının kira ilişkisinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesi hâlinde depozito, yasal hükümler çerçevesinde iade edilir.
Taşınmazda olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar dışında zarar bulunması veya kiracının borçlarının olması durumunda farklı hukuki değerlendirmeler yapılabilir.
Kira Sözleşmesi Feshedilirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hak kaybı yaşanmaması için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Sözleşme hükümleri dikkatlice incelenmelidir.
- Kanuni bildirim sürelerine uyulmalıdır.
- Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır.
- Teslim tutanağı düzenlenmelidir.
- Depozito ve kira alacakları kayıt altına alınmalıdır.
Elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri kapatılmalı veya devredilmelidir.
Taşınmaz teslim edilirken fotoğraf ve video ile kayıt alınması faydalı olabilir.
Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Sona Erer mi?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolması her zaman sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kanunda öngörülen şartlar doğrultusunda sözleşme belirli durumlarda uzamış sayılabilir. Bu nedenle fesih sürecinin yalnızca sözleşme süresine göre değil, ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı istediği zaman kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Kiracı, kanunda öngörülen bildirim sürelerine ve sözleşme hükümlerine uygun hareket ederek kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tarafların karşılıklı anlaşması hâlinde ise fesih daha kolay şekilde gerçekleştirilebilir.
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibi ancak kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden birinin bulunması hâlinde kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Fesih bildirimi sözlü yapılabilir mi?
Hukuken bazı durumlarda sözlü bildirim tartışma konusu olabilse de, ispat kolaylığı açısından fesih bildiriminin yazılı yapılması tavsiye edilir.
Depozito ne zaman geri alınır?
Kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesi hâlinde depozitonun iadesi yasal hükümler çerçevesinde gerçekleştirilir.
Sonuç
Kira sözleşmesinin feshi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından dikkatle yürütülmesi gereken önemli bir hukuki süreçtir. Bildirim sürelerine uyulması, fesih nedenlerinin kanuna uygun olması ve işlemlerin mümkün olduğunca yazılı şekilde gerçekleştirilmesi, tarafların haklarını koruyacaktır. Özellikle tahliye, depozito ve kira alacaklarına ilişkin uyuşmazlıkların önlenmesi için fesih sürecinin planlı şekilde yürütülmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması faydalı olacaktır.