Mirasçılardan Biri Satışı Onaylamazsa Ne Olur? (Hisseli Tapu Satışı ve İzale-i Şuyu)
Bir kişinin vefat etmesiyle birlikte geride kalan malvarlığı (tereke), mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) kuralına tabi olur. Elbirliği mülkiyetinde, miras konusu taşınmaz (ev, arsa, tarla vb.) üzerinde hiçbir mirasçının bağımsız, tek başına tasarruf edebileceği somut bir hissesi yoktur; tüm gayrimenkul üzerinde ortak bir sahiplik söz konusudur.
Bu nedenle, miras kalan bir gayrimenkulün rızaen (anlaşarak) satılabilmesi için tüm mirasçıların oy birliği ve ortak onayı şarttır.
Peki, mirasçılardan biri veya birkaçı satışı onaylamazsa süreç nasıl işler ve ne yapılabilir? İşte hukuki yollar:
1. Özel Satış Yapılamaz (Oy Birliği Şartı)
Mirasçılardan tek bir kişi dahi onay vermez, tapuda imza atmaya gelmez veya satışa yanaşmazsa, gayrimenkulün üçüncü bir kişiye rızaen satılması hukuken imkansız hale gelir. Diğer mirasçıların çoğunlukta olması (örneğin 5 mirasçıdan 4'ünün istemesi) durumu değiştirmez; tek bir reddeden mirasçı dahi süreci tıkamaya yeterlidir.
2. Çözüm Yolu: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Mirasçılardan birinin satışı onaylamaması durumunda, satışı isteyen diğer mirasçı veya mirasçıların başvurabileceği temel ve kesin hukuki yol Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açmaktır.
Dava Hakkı: Mahkemeye başvurmak için çoğunluk aranmaz. Yalnızca tek bir mirasçı dahi bu davayı açarak ortaklığın mahkeme eliyle sonlandırılmasını talep edebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
3. Mahkeme Tarafından Süreç Nasıl Yürütülür?
Açılan ortaklığın giderilmesi davasında hakim öncelikle taşınmazın durumunu inceler ve iki yöntemden birini uygular:
A. Aynen Taksim (Aynen Paylaşma)
Eğer miras kalan taşınmaz bölünebilir bir nitelikteyse (örneğin geniş bir tarım arazisi veya eşdeğer birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir bina) ve bölündüğünde değer kaybına uğramıyorsa, hakim taşınmazı mirasçılar arasında payları oranında bölüştürebilir. Ancak konut, dükkan veya küçük arsalarda bu yöntem genellikle mümkün olmaz.
B. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (İcra / Açık Artırma Satışı)
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse (genellikle ev, daire veya dükkanlarda bu durum geçerlidir), hakim taşınmazın icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle satılmasına ve elde edilen paranın mirasçılara payları oranında dağıtılmasına karar verir.
Bilirkişi Değerlemesi: Mahkemece atanan bilirkişi, gayrimenkulün güncel piyasa (rayiç) değerini tespit eder.
Satış Koşulu: Açık artırmada taşınmaz, belirlenen muhammen bedelin (bilirkişi değerinin) en az %50'si artı masraflar üzerinden satışa çıkarılır.
Mirasçıların İhale Katılımı: Dışarıdan üçüncü kişiler ihaleye katılabileceği gibi, mirasçılar da ihaleye girip taşınmazı satın alabilir.
4. Alternatif Yol: Elbirliği Mülkiyetini Paylı Mülkiyete Dönüştürmek
Satış onaylamayan mirasçıya karşı mahkeme süreci başlatmadan önce uygulanabilecek bir diğer yöntem, tapudaki "elbirliği mülkiyetini" paylı mülkiyete (hisseli tapuya) çevirmektir.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Mirasçılardan biri Tapu Müdürlüğü'ne başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir.
İhtar Süreci: Tapu müdürlüğü diğer mirasçılara ihtarname göndererek belirli bir süre içinde itiraz etmelerini ister.
Paylı Tapuya Geçiş: İtiraz edilmezse gayrimenkul paylı mülkiyete geçer.
Paylı Mülkiyetin Avantajı: Tapu paylı mülkiyete dönüştüğünde, satışı onaylayan her mirasçı sadece kendi hissesini (payını) dilediği kişiye satabilir. Ancak üçüncü şahıslar genellikle sadece bir hisseyi satın almak istemediğinden veya diğer mirasçıların "önalım (şuf'a) hakkı" bulunduğu için bu yöntemde satış bedeli piyasa değerinin altında kalabilir.